Piattaforma di gestione del patrimonio immobiliare

Nei centri storici, l’azione di ristrutturazione, messa in sicurezza e miglioramento dell’ampia disponibilità di immobili (privati e pubblici) attualmente inutilizzati presenti nell’area di sperimentazione (Borgo Orefici di Napoli), consentirà la loro rifunzionalizzazione ad uso pubblico, sociale, culturale e di rivitalizzazione produttiva.

Per la realizzazione del prototipo si è scelto di utilizzare il sistema opena source “OpenMAINT” dedicato alla gestione del aptrimonio immobialire; esso è costituito da due moduli principali:
• Modulo di Amministrazione dedicato alla configurazione iniziale del sistema (classi e tipologie di relazioni, utenti e permessi, dashboard, upload report e workflow, opzioni e parametri), alle successive modifiche del modello dati e alle eventuali personalizzazioni.
• Modulo di Gestione dati, dedicato alla consultazione ed aggiornamento delle schede e delle relazioni nel sistema, alla gestione di documenti allegati, all’avanzamento dei processi, alla visualizzazione di dashboard e produzione di report.

Le funzionalità di openMAINT sono suddivise nelle seguenti aree funzionali:
1. inventario degli spazi (edifici, aree esterne) e degli asset (impianti, arredamento, ecc);
2. gestione della manutenzione;
3. gestione logistica;
4. gestione economica;
5. controlli energetici;
6. gestione GIS e BIM, su mappe del territorio, planimetrie e modelli 3D di edifici.

Ciascun area funzionale, per rispondere a particolari esigenze, può essere personalizzata e arricchita nei seguenti modi:
• definendo ulteriori tipologie di oggetti (tramite interfaccia web);
• definendo ulteriori tipologie di informazioni da trattare sugli oggetti già previsti (tramite interfaccia web);
• modificando il flusso dei workflow già disponibili o modellazione di nuovi workflow (tramite editor visuale di processi);
• modificando dei report già disponibili o modellazione di nuovi report (tramite editor visuale di report).

 

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Inoltre è stata utilizzata la funzionalità del  workflow  per  la  movimentazione  degli  asset  mobili  e  dei materiali  di consumo, basato sul seguente flusso:

  • avvio del workflow di movimentazione (assegnamento/ posizionamento/ spostamento/ ritiro /dismissione) da parte degli operatori abilitati;
  • eventuale creazione di cespiti con registrazione delle informazioni tecniche di dettaglio;
  • chiusura dell’attività.

Le attività di manutenzione e logistiche presentano numerosi punti di contatto con la gestione economica, fornendo informazioni utili per le fasi previsionali, operative, consuntive e di controllo. Viceversa le attività economiche possono abilitare le attività di manutenzione (ordini a fornitori di materiali mancanti) o avviare la registrazione di attività logistiche (movimenti di magazzino).

OpenMAINT implementa funzioni di base per la gestione delle attività sopra indicate,  includendo i seguenti archivi:

  • direzioni/uffici e relativi centri di costo;
  • personale interno;
  • fornitori (con eventuali certificazioni) e relative squadre di manutentori;
  • eventuali clienti, associati ai servizi erogati ed ai relativi SLA.

È possibile, anche, definire un budget annuale analitico operando su:

  • periodo di riferimento (tutti i budget pregressi rimangono disponibili nel sistema);
  • centri di budget (aggregazioni di voci);
  • voci di budget, con importo autorizzato per periodo/ centro/ sito;

È anche  possibile  registrare  contratti  relativi  alla  conduzione  dell’immobile  (acquisto,  affitto, assicurazioni), alla acquisizione di beni e servizi.

OpenMAINT consente di registrare sia informazioni statiche associate agli asset immobili e mobili, sia informazioni dinamiche rilevate da eventuali sistemi di monitoraggio.

Le informazioni di tipo statico sono relative a:

  • edifici e impianti: consumi energetici dichiarati, consumi energetici medi rilevati (elettrico/gas metano/olio combustibile);
  • consumi idrici;
  • emissioni (atmosferiche/ scarichi idrici/ rifiuti urbani);
  • altri  impatti  ambientali  (scarichi  inquinanti,  emissioni  atmosferiche,  presenza amianto, ecc);
  • asset tecnici: consumi energetici dichiarati, consumi energetici medi rilevati.

Le informazioni di tipo dinamico sono invece relative alla conoscenza dei consumi puntuali di un impianto /  asset  tecnico,  rilevati automaticamente interrogando  l’oggetto  stesso  o  eventuali centraline/ interfacce abilitate a tale funzione. Ove  disponibili  i  dati raccolti  possono  essere  registrati  in  openMAINT allo  scopo  di  essere analizzati, confrontati con le precedenti serie storiche e produrre azioni correttive / migliorative.

Il sistema, infine, offre un completo supporto per il georiferimento degli asset gestiti. Gli immobili (complessi, edifici, ecc) e le infrastrutture sul territorio (reti stradali, reti tecnologiche,  gestione  del  verde,  arredo  esterno,  segnaletica  stradale,  ecc)  possono essere georiferiti servizi di mappe online quali OpenStreetMap (open source) e Google Maps.

 

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OpenMAINT supporta anche la gestione delle tradizionali planimetrie vettoriali 2D (prodotte esternamente con strumenti di progettazione tradizionali quali ad esempio Autodesk Autocad), che possono essere importate nel sistema e correlate (manualmente) a piani, stanze, impianti, oggetti tecnici, arredamenti, ecc. Dalla scheda di un asset è a quel punto possibile ottenere uno zoom automatico della planimetria sulla posizione dove l’asset è ubicato, ed eventualmente modificarla graficamente. Viceversa, navigando sulle planimetrie è possibile interrogare le icone degli oggetti rappresentati e spostarsi sulla scheda informativa dell’asset corrispondente.

OpenMAINT gestisce anche le recentissime estensioni BIM Building Information Modeling) supportate dai principali prodotti di progettazione architettonica 3D(Autodesk Revit, Graphisoft ArchiCAD  e  Nemetschek Allplan,  ecc)  e  basate  sul  formato  standard aperto  IFC (Industry Foundation Classes). In particolare openMAINT dispone di un visualizzatore interattivo di modelli 3D IFC, integrato nella propria interfaccia utente standard, tramite cui è possibile:

  • consultare in modo particolarmente realistico gli interni degli edifici e gli asset contenuti;
  • eseguire spostamenti  di  oggetti  tramite  operazioni  di  “trascinamento”  sulla rappresentazione grafica.

 

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